🏠 Revenus fonciers : micro-foncier ou réel ? Choisissez votre stratégie fiscale comme en mission

Si vous possédez un bien en location nue (non meublée), vous devez déclarer vos revenus fonciers.
Deux régimes s’offrent à vous : le micro-foncier ou le régime réel.
Votre choix dépend du montant de vos recettes… et de vos charges !

🔹 1. Le régime micro-foncier

Simple, rapide, sans justificatifs détaillés

✅ Conditions :

Vous devez percevoir moins de 15 000 € de loyers bruts par an

Vous ne louez pas via un dispositif fiscal spécial tel la loi Malraux

🧮 Fonctionnement :

Vous bénéficiez automatiquement d’un abattement de 30 %

Vous n’avez pas à détailler vos charges réelles

📌 À remplir dans la case 4BE le montant de vos loyers perçus. Ne déduisez pas l’abattement de 30% le fisc le calculera pour vous 

💡 Avantages pour militaires :
Parfait si vous avez peu de charges, une gestion passive, ou que vous cherchez la simplicité déclarative.

🔸 2. Le régime réel

Plus complexe, mais potentiellement plus avantageux si vous avez des charges élevées

✅ Conditions :

Obligatoire au-dessus de 15 000 € de loyers

Ou optionnel si vous êtes en dessous, mais souhaitez déduire vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.)

🧮 Fonctionnement :

Vous devez déclarez en premier sur l’imprimé 2044 vos revenus locatifs

Vous déduisez les charges réelles (détaillées dans l’annexe n°2044)

Si les charges > revenus → vous créez un déficit foncier

Si les revenus > charges → vous créez un bénéfice que l’on appel le revenu foncier

📌 À remplir ensuite dans votre 2042 :

4BA : Revenus imposables au réel

4BB : Déficit imputable sur les revenus fonciers

4BC : Déficit imputable sur le revenu global (max 10 700 €/an)

4BD : Déficits antérieurs non encore imputés (à reporter)

4BZ : Si vous déduisez un amortissement « Robien » ou « Borloo »

4EA : Revenus exonérés mais soumis au taux effectif

4BN : à cocher si vous ne percevez aucun revenu foncier en 2025

4BL : Pour les revenus fonciers de source étrangère

📎 L’annexe n°2044 est obligatoire dans ce cas

📉 Déficit foncier : comment ça marche ?

🔧 Si vos charges dépassent vos loyers :

• Le déficit est imputable jusqu’à 10 700 € par an sur votre revenu global (ligne 4BC)

• Le surplus est reportable pendant 10 ans sur vos futurs revenus fonciers (ligne 4BD)

💡 Exemple militaire 1 :
Vous avez fait 12 000 € de travaux, vos loyers sont à 8 000 € :
➡️ 4 000 € déduits de vos revenus
➡️ Le reste (4 000 €) reporté jusqu’à 10 ans

💡 Exemple militaire 2 :

Travaux : 25 000 €

Loyers perçus : 8 000 €

👉 Charges > revenus → Déficit foncier : 17 000 €

✅ 10 700 € sont déduits cette année de votre revenu global
🔄 6 300 € restants sont reportés sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

🎖️ Avantage pour un militaire investisseur actif : le régime réel permet de maximiser vos déductions surtout si vous investissez en ancien avec travaux.

📌 Récap stratégique :

📌 Récap stratégique :

✅ Conseil tactique militaire :

Choisir entre micro-foncier et réel, c’est comme choisir entre vitesse et puissance de feu.
Le micro, c’est léger et rapide. Le réel, c’est lourd mais ultra-efficace si bien manié.

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